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      1. 前兩月商品房銷售延去年旺市 房產投資增長

        來源:21世紀經濟報道 作者: 日期:2018-03-15 編輯:admin       發送給好友     打印     收藏    返回首頁    

        2018年前兩個月的房地產市場,仍然延續了去年的銷售慣性。

         
          3月14日,國家統計局發布數據顯示,今年1-2月,全國商品房銷售面積14633萬平方米,商品房銷售額12454億元,兩者均刷新了歷史同期新高。
         
          但樓市調控的影響仍然存在,加上去年同期基數較高的原因,銷售面積增幅不斷收窄。前兩月,全國商品房銷售面積增速僅為4.1%,創下自2016年7月以來的新低。其中,住宅銷售面積僅增長2.3%。有分析人士認為,住宅銷售面積增速有可能在上半年轉為負值。
         
          同期,房地產開發投資增速則由去年全年的7.0%躍升至9.9%。國家統計局新聞發言人毛盛勇將其總結為滯后、價格、預期三個因素。市場人士則指出,這背后是房企仍然旺盛的補庫存需求。
         
          銷售單價提高
         
          前兩月房地產銷售維持高規模,在很大程度上是延續了去年的熱度。2017年,全國商品房銷售面積接近17億平方米,銷售額超過13萬億元,創下年度歷史紀錄。其中,當年12月的銷售規模,又創下月度歷史新高。
         
          中原地產指出,由于部分企業提前完成了銷售目標,將一部分銷售額結轉到2018年,從而使得房企的開年業績仍然不錯。這也是造成今年1-2月房地產銷售規模相對不低的一項原因。
         
          受此影響,截至2月底,全國商品房待售面積58468萬平方米,與2014年10月的水平大致相當。也即,經過不斷的消化,全國商品房庫存已經降至3年前的水平。
         
          但值得注意的是,由于去年的基數較高,商品房銷售增速仍在下滑。前兩月,全國商品房銷售面積同比增長4.1%,比去年全年回落3.6個百分點。銷售額增速為15.3%,反而提高1.6個百分點。
         
          “銷售金額的增速反彈,更多是來自于價格的因素。”中信建投指出,這是由于去年以來三四線城市價格反彈力度較大所致。
         
          北京某房企人士對21世紀經濟報道記者表示,三四線城市房價反彈,很大程度上是由于棚改的貨幣化安置。他認為,今年的政府工作報告中,雖然仍然提出了較高的棚改任務,但并未提及貨幣化安置,說明監管層已對此現象有所注意。
         
          他還表示,從現有的趨勢看,房地產調控政策還將繼續向三四線城市擴圍,從而遏制部分區域的非理性升溫。
         
          始于2016年的房地產調控政策,累加效果正不斷顯現,并可能對銷售產生進一步的遏制。根據國家統計局的數據,今年1-2月,占比四成以上的東部地區,銷售面積出現近年來的首次下滑,降幅為5.5%。中部地區的銷售面積增速也在收窄。西部和東北地區則有所增加,但這兩個區域的銷售面積占比僅三成左右。
         
          大部分機構認為,根據兩會期間的定調,房地產調控不會有實質性的松動。因此,盡管前兩月創下同期新高,銷售增速仍將延續下滑的趨勢。部分機構預計,到今年年中,商品房銷售面積會轉為負增長。
         
          上海易居房地產研究院副院長楊紅旭甚至指出,受調控影響較大的“住宅銷售面積”增幅,則可能在未來兩個月間由正轉負。今年1-2月,這一指標同比僅增長2.3%。
         
          資金鏈趨緊
         
          投資數據意外地樂觀。今年前兩月,全國房地產開發投資10831億元,同比名義增長9.9%,增速比去年全年提高2.9個百分點。這一增速甚至創下最近三年來的新高。
         
          在房企購置土地面積出現負增長的情況下,投資增速的大幅提升被機構形容為“超預期增長”,這與2017年穩步下行的態勢形成了鮮明對比。
         
          毛盛勇將其總結為三個原因:第一,滯后因素。2017年土地成交價款有著近50%的增長,成交面積也增長較多,除當年有一部分開工外,還有后續開工,所以土地成交是下一季投資的先行指標。第二,成本因素。除了地價上升以外,原材料、人工的成本也在上升。第三,預期因素。商品房成交面積高位回落,但整體房價還比較平穩。市場預期向好。
         
          易居克而瑞則認為,這主要是基于去年銷售情況良好、土地購置相對充足,房企普遍存在“補庫存”的強烈沖動,加快存量項目和新開工項目開發進度。
         
          對于投資的增長趨勢,毛盛勇認為,加快推進多主體供給,多渠道保障,租購并舉政策的落實落地;前期土地的成交面積還保持一定的增長;一線城市為了抑制房價過快上漲,還會有計劃地推出一些土地的供應。這些因素都使得房地產投資“保持比較平穩的增長”,但“再繼續大幅上漲難度比較大”。
         
          資金鏈的收緊,也將制約這一過程。
         
          根據國家統計局的數據,今年1-2月份,房地產開發企業到位資金23988億元,同比增長4.8%,增速比去年全年回落3.4個百分點。其中,國內貸款、利用外資、定金及預售款三項資金來源的增幅均出現下降,個人按揭貸款繼續下滑,且下滑幅度不斷增大。
         
          中原地產首席分析師張大偉指出,這主要由兩個原因構成,一是融資政策收緊使得企業融資規模下降,且融資成本提高;二是銷售增速放緩,使得房企回款受到影響。
         
          他還表示,在2018年,這兩項因素都很難有根本性的改善。因此,房企的資金壓力將逐漸顯現,房地產投資增速也很難有大幅提升,甚至可能出現下滑。
         
          楊紅旭認為,當到位資金增速跌至5%以下時,房企資金鏈已觸及紅線。前期大量獲取高價地帶來的壓力,也將使部分企業啟動降價促銷的做法,并逐步帶動房價發生變化。他表示,2014年1-4月,房企到位資金增速跌破5%,當年5月,70城房價環比即由漲轉跌。
         
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